Professionnel de santé : comment choisir son local ?

En cas de création se pose immédiatement le problème du choix du local professionnel et des garanties que vous pouvez avoir quant à la pérennité de votre installation dans ce lieu.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, le local doit être adapté à l'exercice de la profession, de préférence dans une rue passante, proche de places de stationnement.

ATTENTION AUX INTERDICTIONS !

Dans tous les cas, assurez-vous :

  • Du respect des règles, notamment déontologiques (ex : non installation dans un certain périmètre après un remplacement d'une certaine durée).

De la possibilité d'exercer dans la copropriété. Du respect des normes handicap

  • Si vous êtes dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans la petite couronne parisienne, de disposer de l'autorisation d'exercer dans les lieux (autorisation le plus souvent personnelle et non rattachée au local). Elle est obligatoire lorsque le local a été construit, à l'origine, pour un usage d'habitation. La demande d'autorisation s’effectue auprès de la mairie et prend plusieurs mois.
  • Demandez les éléments prouvant un usage professionnel continu antérieur à 1970 pour être dispensé de cette autorisation.

 

Respect des normes d'accessibilité aux personnes handicapées

Les locaux recevant du public doivent prévoir un accès avec la plus grande autonomie possible pour tous les types de handicap (moteur, visuel, auditif, mental…) et quel que soit leur degré. En cas de reprise de cabinet, Procurez-vous la copie du dossier Adhap de votre prédécesseur.

 

ATTENTION AU BAIL !

Local exclusivement à usage professionnel : Bail professionnel (Option pour le bail commercial possible).

Local mixte (d'usage à la fois professionnel et d'habitation principale) : Bail d'habitation.

Un écrit est toujours recommandé. Il est obligatoire si le bail porte sur des locaux exclusivement à usage professionnel.

 

1/ BAIL PROFESSIONNEL

Durée minimale : 6 ans.

Loyers : librement fixés.

Arrivée du bail à son terme : Préavis de 6 mois pour le propriétaire.

Réévaluation libre des loyers.

 

2/ BAIL COMMERCIAL

Durée minimale : 9 ans.

Loyers : librement fixés.

Arrivée du bail à son terme : droit de résiliation tous les 3 ans pour le locataire ou si retraite ou invalidité.

Augmentation du loyer limitée (valeur locative indicielle). Le bail est cessible.

La sous-location est interdite, sauf stipulation bail ou accord du propriétaire.

 

3/ BAIL MIXTE

Durée minimale : 3 ans ou 6 ans (bailleur personne physique ou morale).

Loyers : librement fixés.

Arrivée à son terme : préavis de 6 mois du propriétaire.

Refus de renouvellement du bail seulement pour habiter, le vendre ou un motif légitime et sérieux.

 

Être propriétaire  ?

Oui, pour garantir la pérennité de votre exercice dans les lieux

Il est possible d'être propriétaire en nom propre ou par le biais d'une société. L'acquisition du local par une Société Civile Immobilière (SCI) qui loue le local au praticien est une technique privilégiée d'organisation du patrimoine.

 

Ou locataire ?

Nous ne le recommandons pas, car la situation du locataire est plus précaire du fait de l'absence de protection juridique lors du renouvellement du bail professionnel.

En revanche, en étant propriétaire, le praticien jouit de garanties (garantie de maintien dans les lieux, garantie contre la liberté de réévaluation des loyers en fin de bail…) tout en se constituant une protection patrimoniale (assurance-vie sur l'emprunt, patrimoine à l'échéance de l'emprunt…) et, pourquoi pas, un futur complément de retraite.